Особенности уплаты налогов при реализации недвижимого имущества
По действующему законодательству налог с продажи квартиры подлежит уплате в установленном законом порядке. Очень часто продавцы не учитывают нормы законодательства и впоследствии сталкиваются с необходимостью уплаты не только большой суммы налога, но и начисленных на неё сумм штрафа и пени.
Но не всегда прибыль от реализации недвижимости порождает обязанность уплаты подоходного налога. Рассмотрим более подробно, при каких условиях уплата налога обязательна.
Условия обязательной уплаты НДФЛ:
- срок владения квартирой и иной недвижимостью составляет менее 3-х лет;
- прибыль от реализации не превысила миллиона рублей;
- прибыль от продажи квартиры равна или меньше расходов на её покупку (при наличии документов, подтверждающих приобретение имущества).
Последние два пункта в законодательстве прямо не прописаны как условия освобождения доходов от налогообложения и представляют собой право гражданина на уменьшение полученной прибыли на налоговые вычеты, но об этом чуть позже.
Таким образом основным условием, освобождающим лицо от обязанности исчислить и уплатить налог при продаже квартиры, является срок владения недвижимостью более 3-х лет.
Необходимо отметить, что для недвижимости, приобретённой после 2016 года, указанный срок составляет 5 лет. Сокращённый срок в 3 года сохранился для недвижимости, полученной:
- в наследство или в дар от близких родственников;
- по приватизации или договору пожизненной ренты.
Для всей остальной недвижимости срок собственности, освобождающий лицо от обязанности внести в бюджет НДФЛ, равен 5 годам и более.
Время, в течение которого имущество считается собственностью, определяется его госрегистрацией. Срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности в Росреестре и соответственно заканчивается записью о передаче прав собственности другому лицу.
В случае, если недвижимость, например, находилась в долевой собственности, а затем перешла к одному из супругов, момент передачи доли влияния на срок не оказывает.
Для имущества, полученного по наследству, датой начала права собственности считается день открытия наследства.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости облагается НДФЛ по 2 основным ставкам:
Значительно снизить сумму налога с продажи квартиры, подлежащую уплате в бюджет, можно воспользовавшись вычетом.
Применить данную льготу может гражданин:
- являющийся резидентом РФ (проживающий более 183 дней на территории России);
- не использующий реализованную недвижимость в коммерческой деятельности.
- в сумме расходов на покупку недвижимости, если они подтверждаются документально;
- 1 млн. руб., если расходы меньше миллиона или их подтверждение отсутствует.
Пример расчёта НДФЛ с использованием и без использования вычета
Сергеев А.В. в 2014 году приобрёл квартиру и в 2015 решил её продать. Прибыль от продажи составила 2 357 429 руб. Подоходный налог к уплате равен 306 466 руб.:
Допустим, у Сергеева имеются документы на покупку квартиры за 1 795 230 руб. В таком случае он сможет учесть расходы при расчёте налога. Тогда сумма к уплате составит 73 086 руб.
(2 357 429 – 1 795 230)* 13%
Если же документы по каким-то причинам отсутствуют, Сергеев может воспользоваться лишь вычетом в один миллион рублей и тогда внести в бюджет НДФЛ за проданную квартиру ему будет необходимо в размере 176 466 руб.
(2 357 420 1 000 000) * 13%
С учётом вышеизложенного, получить освобождение от уплаты подоходного налога можно, если проданная недвижимость была в собственности более пяти лет (трёх, при получении в дар, по наследству от родственников, в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты) и (или) доход от её продажи не превышает миллиона рублей или расходов на её покупку, если они документально подтверждены.
Нужно ли платить налог, если продавец нерезидент? Да, и с довольно серьёзными ограничениями.
В частности, для нерезидентов РФ установлены особые условия уплаты налога с продажи недвижимости, а именно:
- налогообложение производится по ставке 30 %;
- вычеты для нерезидентов не предусмотрены.
Степанченко Р.О. в 2013 году куплена квартира за 3 888 940 руб. и продана в 2015 за 5 155 000 руб.
Если он является резидентом, НДФЛ к уплате составит (с учётом вычета в сумме подтверждённых расходов на покупку) 164 588 руб.:
(5 155 000 3 888 940)* 13%
Если гражданин нерезидент, уплатить подоходный налог он будет обязан в сумме 1 546 500 руб.:
Аналогичную позицию в отношении нерезидентов занимает Минфин РФ в ряде своих писем.
Прибыль при продаже квартиры, находившейся в собственности менее указанного в законе срока, должна быть отражена в налоговой декларации и представлена в инспекцию по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
То есть, если квартира реализована в 2015 году, отчётность по налогу нужно сдать в срок по 30.04.2016г.
Заполнить документ можно от руки или с использованием программных средств.
Лично. При представлении документов в Инспекцию необходимо захватить с собой их оригиналы, так как в большинстве случаях инспектора требуют их для сравнения.
Через представителя. Представителю необходимо иметь при себе доверенность, заверенную нотариально. В случае её отсутствия налоговый орган правомерно откажет в принятии документов.
По почте или в электронном виде.
Определившись, с тем какой налог уплачивается при реализации квартиры, рассмотрим вкратце порядок его уплаты и меры ответственности за нарушение сроков сдачи отчётности и уплаты платежа.
- Заполняем декларацию установленной формы.
- Составляем заявление о применении вычета.
- Подготавливаем пакет документов.
- Сдаём в инспекцию по месту прописки.
- Уплачиваем причитающуюся сумму НДФЛ в бюджет.
Налог с продажи квартиры нужно уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода.
Документы, представляемые в налоговый орган:
- декларация;
- заявление на вычет;
- договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие расходы на покупку (при их наличии);
- паспорт.
- ИНН.
Необходимо отметить, что декларация обязательна к представлению даже если сумма к уплате равна нулю. Но указанное условие действует лишь для имущества со сроком владения менее трёх (пяти) лет.
За неуплату налога с продажи квартиры продавцу грозит штраф в размере 20% от суммы платежа, подлежащей внесению в бюджет, если же он не был уплачен специально, штраф возрастёт до 40%.
При непредставлении декларации штрафные санкции составят 5% от суммы, указанной в отчётности за каждый месяц просрочки, но не более 30% от всей суммы к уплате и не менее тысячи рублей.
Подводя итоги вышесказанному, вкратце обозначим основные вопросы, возникающие при продаже квартиры:
- нужно ли платить налог если квартира находилась во владении собственника больше трёх лет? Да, если она была приобретена после 2016 года;
- подлежит ли налогообложению доход от реализации недвижимости нерезидентом? Да, лица, проживающие на территории РФ меньше установленного законодательством срока, уплачивают подоходный платёж по повышенной ставке 30%, а также не имеют права использовать налоговый вычет;
- по какой ставке уплачивают подоходный налог резиденты? 13%.
Добавить комментарий Отменить ответ
юриста по телефону